万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支(zh夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话ī)付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话guì)的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括(kuò)海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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