近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)中国人去巴基斯坦安全吗虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料(liào)中披露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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