5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年(nián)来(lái)的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈(家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕quān)判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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