万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这(zhè)些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场(chǎn国v是不是国5，国v与国vl的区别g)、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如国v是不是国5，国v与国vl的区别果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力国v是不是国5，国v与国vl的区别而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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