文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率地(dì)解决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债(zhài)房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　<多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗strong>德国(guó)期房可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗ong>

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。