“现在的房地(dì)产(chǎn)很难再(zài)出现像过去十年的(de)系(xì)统性行情(qíng)。”思(sī)睿集(jí)团合伙人、首席(xí)经济学家洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》表示，房(fáng)地产行业分化(huà)的(de)愈(yù)加明显，让机构和投资者(zhě)的关注度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，从(cóng)行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到(dào)了最底部，而且是反复地杀到了(le)底(dǐ)部，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在(zài)房地(dì)产赛道中进行选择，需要非常(cháng)小(xiǎo)心，避(bì)免选(xuǎn)了半天(tiān)，标的(de)公(gōng)司出(chū)现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个(gè)基准(zhǔn)：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还(hái)表示(shì)，如果关注一(yī)下今(jīn)年房地产(chǎn)的开发(fā)资金来源，可(kě)以发现，其实银行的(de)信贷倾(qīng)向是不太(tài)愿意给房企(qǐ)贷(dài)款的，房企的主要资金来源(yuán)来自新盘的销售(shòu)。但(dàn)今年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再(zài)关注一下(xià)，哪些(xiē)房(fáng)企能(néng)从银行(xíng)拿到(dào)钱(qián)，其(qí)实主要还(hái)是(shì)那些(xiē)有国企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困(kùn)难，所以整个(gè)行业(yè)出现了一个(gè)很明显的分化，无论是在销售，还是融资等各个(gè)方面都非常(cháng)明(míng)显。现在有(yǒu)国资背景的房企(qǐ)在(zài)资本(běn)市场表现相对(duì)较好，但没有国资背(bèi)景(jǐng)的(de)民营房(fáng)企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行(xíng)业内(nèi)，我们的(de)逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会(huì)特别重视企业(yè)的成本优势，更具体一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是行(xíng)业(yè)内(nèi)的(de)最低水平；利(lì)润率是不是(shì)行(xíng)业内最高的；融资成本是否是(shì)行业内(nèi)最低的；建(jiàn)安(ān)成本(běn)是否也是业(yè)内最低的；这(zhè)些都是我们看重的一家(jiā)房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能够同时满足上述条件(jiàn)的房企并不多。即便是在(zài)国(guó)央企中(zhōng)，仍(réng)有部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截至(zhì)2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交地产(chǎn)、中国武夷等国(guó)央企“三(sān)道红线(xiàn)”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展(zhǎn)、京(jīng)投发展、光(guāng)明(míng)地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕(tì)其重蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难看出，即便是(shì)有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财务指标称得(dé)上完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加(jiā)值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国(guó)企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验着国央(yāng)企(qǐ)的资金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对房企而言(yán)，扩(kuò)张速度的张(zhāng)弛有度尤(yóu)为重要(yào)，节奏把握(wò)准确，有助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但(dàn)过于(yú)乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能(néng)让房企(qǐ)重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例(lì)，它(tā)从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全(quán)没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开(kāi)始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净(jìng)负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提(tí)高到45％左右，涨(zhǎng)了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利(lì)用率(lǜ)，预计(jì)今年会有更多的楼盘入市。像这类(lèi)企业就(jiù)符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于(yú)它本身储备了很(hěn)多弹药(yào)，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城市(shì)，另外一半也主要集中(zhōng)在强二线和二线城市(shì)；另一方面，它的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企的扩张速(sù)度让(ràng)人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说(shuō)看到了(le)2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影子(zi)。虽然说，见到机会时(shí)要出手，但(dàn)出(chū)手的(de)章法仍要小(xiǎo)心，如果负债(zhài)率(lǜ)扩张得太(tài)快，但未来(lái)的(de)两年市场(chǎng)没有想象得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那(n15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸à)么(me)如何(hé)来衡量一(yī)家房企的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊(hào)扬向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，主要(yào)还是看房企的净负债率水平，在我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的(de)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)要求不得高于100％要(yào)更加严格。陈(chén)昊扬(yáng)解释，当前房地产行业的(de)复苏(sū)速度并(bìng)没有(yǒu)那么快，所以要规避公(gōng)司(sī)净负债(zhài)率(lǜ)提高到一个比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对(duì)在2022年拿地较(jiào)积(jī)极的(de)房企梳理发(fā)现(xiàn)，中交(jiāo)地(dì)产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利(lì)发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持(chí)续居(jū)高不下，在2020年(nián)至2022年期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极的(de)拿地策略(lüè)的同时，也较好(hǎo)地控(kòng)制了(le)公司(sī)的扩(kuò)张速(sù)度与净(jìng)负债(zhài)率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别民(mín)营房企(qǐ)

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来看国央企与民营房企，但在(zài)各(gè)维度的实(shí)际(jì)表现上，国(guó)央(yāng)企确实会(huì)更胜(shèng)一(yī)筹。如国央企的融资成本更低，融资(zī)渠道也(yě)更(gèng)顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然(rán)而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营(yíng)房(fáng)企，机构更加看好国(guó)央企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍(réng)有少数民营房(fáng)企同样(yàng)受到机构(gòu)的青睐。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江(jiāng)集团的十大(dà)流(liú)通股东中新进了“中国工(gōng)商银(yín)行股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券(quàn)投资基金”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之(zhī)外，自(zì)2021年开(kāi)始，百亿私(sī)募(mù)珠海(hǎi)阿巴马资产(chǎn)管理有限公(gōng)司就长(zhǎng)期持有滨江集(jí)团(tuán)。根据一季报，该资产公司的几只产品合计(jì)持有滨江集团(tuán)9543万股(gǔ)，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其自身的基本(běn)面表(biǎo)现存在一定关(guān)系。2020年(nián)以来的(de)近三(sān)年时间，房地产市场整体在(zài)走(zǒu)“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的(de)滨江集团仍是(shì)表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集(jí)团在(zài)业绩表现(xiàn)、销(xiāo)售规模(mó)、新增土(tǔ)储、股(gǔ)价表现等多维度都表(biǎo)现了较强的增(zēng)长势(shì)头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非(fēi)归母净(jìng)利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的(de)2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)5.41亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜(tóng)时代”仍能(néng)保持自身业绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎根(gēn)杭州的(de)战略布局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比(bǐ)重只占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房(fáng)企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州的土储补充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团在杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名已冲进(jìn)前十，根据(jù)中指数(shù)据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集(jí)团实(shí)现(xiàn)销售额607.3亿(yì)元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年(nián)至今，滨(bīn)江集(jí)团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近(jìn)期，滨(bīn)江集团更是迎来多家(jiā)机(jī)构的(de)集中调研。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受了信达证(zhèng)券(quàn)、金鹰(yīng)基(jī)金、建信养老、新华(huá)养老等18家(jiā)机构(gòu)调研(yán)。

　　产业链布局重点移(yí)至存(cún)量赛(sài)道15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸ong>

　　机构在(zài)下(xià)游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开发(fā)只是(shì)房地产产业(yè)链上的中游环节(jié)，其(qí)上游主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下游(yóu)应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地(dì)产开发环节与上游材料端息息相关(guān)，新盘开工不足(zú)导致上游不(bù)被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法(fǎ)的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产(chǎn)行业在进入存量房(fáng)时(shí)代，所(suǒ)以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家居(jū)领域，我(wǒ)们相对(duì)看(kàn)好，因为居民保有(yǒu)的(de)住房规模越来越大(dà)，随着(zhe)时间(jiān)的增加，内装更新(xīn)的需求(qiú)也会越来越多。美(měi)国过去的数据充分说(shuō)明了这一点，在(zài)新房销售见顶(dǐng)之(zhī)后，家具(jù)消费的(de)增(zēng)长却(què)一直都很好。对于地产(chǎn)产业链(liàn)，我们相对看好和(hé)内装相关的行业，例(lì)如消(xiāo)费建材(cái)、家居装饰等(děng)。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根据(jù)《红周(zhōu)刊》对(duì)下(xià)游细分中相关赛(sài)道(dào)龙头年内表现的(de)统计，目前(qián)暂(zàn)居前两位(wèi)的都是来自(zì)家纺赛道的(de)公司，它(tā)们分别(bié)是富安(ān)娜和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根(gēn)阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活(huó)类产(chǎn)品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下(xià)拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有(yǒu)品牌。第一(yī)季度(dù)报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季(jì)报(bào)的十大流(liú)通股股东来看(kàn)，能(néng)够发现该股早(zǎo)已成(chéng)为基金重仓(cāng)股的天下，彼时(shí)包(bāo)括公募(mù)的中欧价值发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要(yào)强调(diào)的(de)是，中欧(ōu)的两只基金都是价值派基金(jīn)经(jīng)理曹名长在管的(de)产品，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地产产业链股票还有金(jīn)地集团(tuán)和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾(céng)经风(fēng)光一时的家居板块也因疫情、消费复苏(sū)进程(chéng)缓慢等(děng)多因(yīn)素一度沉寂，不过好(hǎo)在困(kùn)境反(fǎn)转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中(zhōng)年(nián)内表现最好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来(lái)看，无论是(shì)营收(shōu)还是归母净利润，公司(sī)都实现了同比双升。

　　从公司的(de)十大流通股股东来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广发(fā)基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理的广发(fā)策略优选和广发安宏回(huí)报均增加了(le)持股，而这两(liǎng)只产品也成为志(zhì)邦家居十大流通(tōng)股股东中仅有的两只公募(mù)。有意(yì)思的是，他似(shì)乎对于定(dìng)制家居类标的情有独钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三只产品均登榜十大流通股(gǔ)股东，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下(xià)游的物业(yè)股也越来越被(bèi)机构(gòu)所青睐，不过这类标的大(dà)多(duō)在香港上市(shì)，如何选择(zé)成为难题。对此，前述上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理举例分析：“物业服(fú)务不是(shì)一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城(chéng)服务(wù)为例，它在(zài)中高端楼盘(pán)占比是比较高(gāo)的，每(měi)年(nián)到期的合同(tóng)里(lǐ)提价成(chéng)功(gōng)率在(zài)30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚动的大部分项目到期之后，经(jīng)过两(liǎng)三轮合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提价的公司很少，因为物业公司很(hěn)容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因(yīn)为(wèi)保安这些固定人员(yuán)成本的年度增长，不(bù)过(guò)服务没有特别好(hǎo)，客户(hù)没(méi)有那(nà)么满意，能做到提价难度是非(fēi)常大的。但(dàn)是该公司(sī)能(néng)在(zài)业内做(zuò)到到期之后提价率(lǜ)比较(jiào)高，这(zhè)跟(gēn)它的定位和比较好的服(fú)务是有关系(xì)的(de)。”他(tā)进一步强调。