近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的(de)分红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收(shōu)益主要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其(写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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