近两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格波动受多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéarctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算='color: #ff0000; line-height: 24px;'>arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算ng)现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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