陈昊(hào)扬以(yǐ)其配(pèi)置的一家(jiā)房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开始在(zài)一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的(de)33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与(yǔ)此同时，该房(fáng)企(qǐ)新购入地块(kuài)也(yě)实现(xiàn)了快速的开盘利(lì)用率，预(yù)计(jì)今年会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类企(qǐ)业(yè)就符合“最(zuì)后的赢(yíng)家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城(chéng)市，另外一(yī)半也主要集中在强二线和二线城市；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，它(tā)的扩张是有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感(gǎn)觉(jué)又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企(qǐ)业的(de)影子(zi)。虽(suī)然说(shuō)，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张(zhāng)得太(tài)快，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何来衡量一家房(fáng)企(qǐ)的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的(de)净负债率(lǜ)水平，在我(wǒ)看(kàn)来，这个(gè)比例如(rú)果(guǒ)超过60％，就是扩张(zhāng)得(dé)过(guò)于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不(bù)得高(gāo)于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度(dù)并没有那么快，所以要规避公司净(jìng)负债率提高到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积(jī)极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国(guó)金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万科(kē)A、滨江集(jí)团、招商(shāng)蛇口、龙(lóng)湖集团(tuán)等房企在践(jiàn)行(xíng)较积极(jí)的拿地(dì)策略的(de)同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了公(gōng)司的扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度与净负债率(lǜ)水平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等个别民营房(fáng)企(qǐ)

　　或具(jù)备“最后赢(yíng)家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上(shàng)，他们是以同(tóng)一(yī)筛选(xuǎn)标准来看(kàn)国央企与(yǔ)民(mín)营房企，但在各维度(dù)的实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜(shèng)一筹。如国央企的(de)融资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到(dào)想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具(jù)有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看(kàn)好国(guó)央企，但这(zhè)也并(bìng)不意味着(zhe)，民营企业中(zhōng)就没(méi)有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流(liú)通股(gǔ)东中新进(jìn)了(le)“中(zhōng)国工商(shāng)银(yín)行(xíng)股份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵活(huó)配置混合型证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私募珠海(hǎi)阿巴马资(zī)产(chǎn)管理有限公司就(jiù)长(zhǎng)期持有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受(shòu)青睐，和其自身的(de)基本面表现(xiàn)存在一(yī)定关系(xì)。2020年以来的近三年(nián)时间(jiān)，房地产市场整体(tǐ)在走“下(xià)坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的(de)滨江集团仍是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在(zài)业绩表(biǎo)现(xiàn)、销(xiāo)售规(guī)模(mó)、新增土储、股价表现等多(duō)维度都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩(jì)方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非(fēi)归母净(jìng)利润依(yī)次(cì)为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗亿(yì)元(yuán)、37.22亿(yì)元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江集团更(gèng)是(shì)实现了扣非归(guī)母净利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产(chǎn)“青铜时代”仍能(néng)保持自身(shēn)业(yè)绩的持(chí)续增长，和滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团扎根杭州的(de)战略布局关系(xì)密(mì)切。根(gēn)据(jù)2022年年报，滨(bīn)江(jiāng)集团有近七成营收来自杭(háng)州地区(qū)，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区(qū)的(de)营(yíng)收比重只占到(dào)近六成。近三年持(chí)续(xù)稳居(jū)杭州房(fáng)企(qǐ)销售排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)在杭州的土(tǔ)储补充(chōng)同(tóng)样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团(tuán)在杭(háng)州的较突(tū)出表现(xiàn)，也让滨(bīn)江集(jí)团的(de)房企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集(jí)团的房(fáng)企(qǐ)排名已冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实(shí)现销售额(é)607.3亿元，位(wèi)列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻(fān)了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更是(shì)迎来多家机构的(de)集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月(yuè)10日接受了(le)信达证券、金(jīn)鹰基金、建信(xìn)养(yǎng)老、新(xīn)华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环(huán)节，其上游(yóu)主要(yào)为(wèi)钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤等材料(liào)供(gōng)应商，而下(xià)游应用行业主要包括中介服务(wù)、家用电器、物业管理、家居(jū)用品。综(zōng)合(hé)《红周刊(kān)》的采访，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发环节与(yǔ)上游材料端息息(xī)相关(guān)，新(xīn)盘开工(gōng)不足导致上(shàng)游不被看好，机构寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的(de)思(sī)路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中国(guó)房地产行业在(zài)进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是(shì)偏消费属(shǔ)性(xìng)的家装家居(jū)领域，我们相(xiāng)对(duì)看(kàn)好，因为居民保有(yǒu)的住房规(guī)模越来(lái)越大，随着时间的增加，内(nèi)装更(gèng)新的需求也会越(yuè)来越多。美国过去的数据(jù)充分说明了这一点(diǎn)，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内(nèi)装(zhuāng)相关的行(xíng)业，例如消(xiāo)费建(jiàn)材(cái)、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对(duì)下游细分中(zhōng)相(xiāng)关赛道(dào)龙头年内表现(xiàn)的统(tǒng)计，目前暂居前两位的都是来自家纺(fǎng)赛道的公司(sī)，它们分别是富安娜和(hé)水星(xīng)家纺(fǎng)，特别是前者(zhě)在月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例(lì)，富安娜主要从(cóng)事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活(huó)类产品(pǐn)的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇(qí)智”自(zì)有品牌。第一(yī)季度报告显示(shì)，报告期内，富安(ān)娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公司一季报的十(shí)大流通股股东来看，能(néng)够发现(xiàn)该(gāi)股早已(yǐ)成为基(jī)金重(zhòng)仓股的天下，彼时(shí)包括公(gōng)募的(de)中欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值(zhí)和(hé)私募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基金经(jīng)理曹名长在(zài)管的(de)产品(pǐn)，首季其(qí)同时(shí)重仓的房地产产业(yè)链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年(nián)曾(céng)经风光(guāng)一时的家居板块也因疫情(qíng)、消费复苏(sū)进(jìn)程缓慢等多因素一(yī)度(dù)沉寂，不过好在困境反转露(lù)出曙光，家(jiā)居板块(kuài)中年内(nèi)表现最好的(de)是志邦家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨已经超过(guò)23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季(jì)报中他管理的广(guǎng)发(fā)策略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了(le)持股(gǔ)，而(ér)这两只产(chǎn)品也成为志邦家居(jū)十大流通股股东中仅有(yǒu)的两只公(gōng)募。有意思的是，他似(shì)乎对(duì)于定制家居类标的情(qíng)有独(dú)钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理(lǐ)的全部三只产(chǎn)品(pǐn)均登榜(bǎng)十大流(liú)通股股东，其也成为他的独门(mén)重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的(de)物业股也越(yuè)来越被机(jī)构(gòu)所青(qīng)睐，不过这类(lèi)标(biāo)的(de)大多在香(xiāng)港上市，如何(hé)选择成为难题(tí)。对此，前述上海公募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不是一(yī)个高毛利(lì)的(de)行(xíng)业，挣钱(qián)很(hěn)辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾(céng)经买的绿(lǜ)城服务为例，它(tā)在中高端楼盘(pán)占(zhàn)比是比较高的(de)，每年到期的合同(tóng)里提(tí)价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的(de)大部(bù)分(fēn)项(xiàng)目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期(qī)还(hái)能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里(lǐ)真正(zhèng)能做到产品提价的公司很少(shǎo)，因为物(wù)业公司(sī)很容易一开始是挣(zhēng)钱的(de)，后面因为保安(ān)这些固(gù)定人(rén)员成本(běn)的年度(dù)增长(zhǎng)，不过服(fú)务没(méi)有特别(bié)好(hǎo)，客户没有那么满意，能做到提价难度(dù)是非常大的。但是该公(gōng)司能在业内做到到(dào)期之后提价(jià)率(lǜ)比较(jiào)高，这跟它的定位和比较好的服务是(shì)有关(guān)系(xì)的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗