文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回(huí)归实(shí)体经1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银(yí1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤n)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预(yù)售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤