导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xu初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间ǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间