5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席(xí)研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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