导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量(l台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思iàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思p>

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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