近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2地肖指哪几个生肖？022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(x地肖指哪几个生肖？iàn)。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要(yào)来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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