近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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