OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来(lái)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市(shì)场价(jià)格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价(jià)格是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募(mù)基金执行(x独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频íng)董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人(rén)就相关事(shì)项进行了解释(shì)说明(míng)，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核(hé)实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超(chāo)过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的(de)大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层(céng)以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续(xù)我们(men)在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频应，相信(xìn)可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平(píng)台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这(zhè)三(sān)十年(nián)建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维持(chí)预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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