文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看(kàn做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思)，预售制对(duì)购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhō做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思ng)，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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