文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确(què)规定(dìng)了(le)开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受(s电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文hòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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