导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分塑料是不是绝缘体化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足(zú)？塑料是不是绝缘体可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过(guò)去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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