文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是需要严(yán)格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香(xiān敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思g)港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zh敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思ài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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