近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的(de)赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际获得的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的(de)预(yù)期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的(de)是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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