文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账(忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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