5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力(lì)强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明(美女脱了个精光露出奶囗和尿囗míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季美女脱了个精光露出奶囗和尿囗度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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