近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资标的(de)时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于(yú)债(z俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口hài)券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的(de)经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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