万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处(chù)置的(de)是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权(q巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思uán)、抵(dǐ)押权以及(jí)其他(tā)债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了(巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思le)部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的(de)时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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