文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房元电荷e等于多少？款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的(de)分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背元电荷e等于多少？后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付(fù)比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55元电荷e等于多少？％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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