文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好strong>

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发(fā)大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。