导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大(dà)量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施数据(j一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗ù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧(jiù)小一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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