5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去(qù)库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō再婚的家庭一般过得好不好，再婚的家庭一般过得好不好生活)的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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