饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最多的(de)一(yī)个话题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规(guī)定的(de)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则的中介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中(凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确(què)服(fú)务项目和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当(dāng)事人(凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则rén)出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门(mén)要(yào)依(yī)法(fǎ)依规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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