文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià2016年是什么年)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格(gé)并提(tí)供验收2016年是什么年凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是2016年是什么年(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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