近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　00后初中学历很丢人吗“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)00后初中学历很丢人吗（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净00后初中学历很丢人吗(jìng)流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

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