文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需自身(shē多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗n)推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获(huò)得房多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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