导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有两处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧rong>若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不足(zú)，供(gōng)需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧