饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各(gè)方(fāng)协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在规定的(de)收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中介机(jī)构(gòu)自行决定(dìng)。肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当(dāng)分(fēn)别明(míng)确服务项(xiàng)目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门(mén)依法(fǎ)查(chá)处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体认(rèn)定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房(fáng)者(zhě)来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)也(yě)可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交(jiāo)易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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