饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负(fù)担一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取(qǔ)费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算(suàn)出合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准，不得(dé)混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均(jūn)水平(píng)的(de)房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费(一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的fèi)用，主要还是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看各城市(shì)落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在(zài)一(yī)些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单(dān)边(biān)收费(fèi)的(de)行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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