近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少pan>(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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