万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务(wù)人(rén)被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提(tí)出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字明确了购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208440.png">

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能(néng)独善其身？

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