5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年(nián)来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，京j属于北京哪个区的车本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他(京j属于北京哪个区的车tā)房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力(lì)的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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