近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期(qī)后基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示(shì)，李子园牛奶比AD钙奶有营养吗，李子园牛奶和ad钙奶公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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