文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化。12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(l12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程ǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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