5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产马斯克会加入中国国籍吗类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国(gu马斯克会加入中国国籍吗ó)中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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