导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然(rán)而(ér)事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期。

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