OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市(shì)场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易(yì吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌)日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的(de)项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到(dào)基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格(gé)是(shì)不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人士表示(shì)，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具(jù)备一定的(de)投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中(zhōng)披(pī)露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了(le)不(bù)到(dào)三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言(yán)，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息(xī)技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大(dà)园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单(dān)价也(yě)贵一(yī)些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一(yī)家，后续我们(men)在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人表示，张江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他(tā吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌)在开发的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平(píng)台(tái)和它未(wèi)来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也(yě)是(shì)至关重(zhòng)要的(de)一(yī)步，眼下(xià)我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发(fā)展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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