近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

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　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置多元(yuán)化(huà)提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(niánsecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后(secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这个特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层(céng)资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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