万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪(há家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗o)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了(le)共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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