饱(bǎo)受(shòu)争议的(de)二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于(yú)规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介(jiè)居间(jiān)成交，房(fáng)地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由(yóu)于(yú)二(èr)手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前(qián)北京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点构(gòu)仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别(bié)明(míng)确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构收费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国(guó)家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各(gè)家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文(wén)件而(ér)非规(guī)定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整改善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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