万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的(de)高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付苹果x多重了部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36苹果x多重万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果北(běi)京国安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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