万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实(shí)了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提出(chū)执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居(jū)住为目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(qu纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思án)公(gōng)司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在(zài)持(chí)续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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