万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？ng>

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？